或许在一部分刚入行城市更新担任转化作业的小伙伴而言，城市更新中的转化作业好像万古流芳和村干部“搭脖头、饮烧酒、歌唱仔”，然后处理各种不断重复、细碎的比如数据搜集、修正、收拾，计划编制、交流、修正等事宜，只需你“懒”得下心，你的作业沉痛适当悠闲。

　　但其实“转化岗”还有一个特别崇高、巨大的称号，那万古流芳“土地收拾”！土地收拾是个巨大的系统工程，关于初入行的朋友而言，这个词或许很生疏或许偶然挂在嘴边，但你并不知道这是个什么鬼。但当你真实开端用心去触摸它、了解它，你会发现，本来从城市更新转化作业沉痛延伸到如此宽广、风趣的常识海洋，在这今后，你发现，你现已不想闲下来了！

　　土地收拾亦称“土地整治、土地调整或土地重划”，是施行土地使用规划的重要手法，指将琐细凹凸不平和不规整的土地或被损坏的土地加以收拾，使人类在土地使用中不断建造土地和从头配置土地的进程。

　　简略点说人话万古流芳：将土地从头规划使用、调整用处，使土地使用功率、效益更高，更契合当地规划的各项方针所需。其首要类型及分类如下：

　　土地收拾的一般流程是：根底调查和材料搜集→系统分析→编制土地收拾规划→证明规划计划→筹措收拾资金→施行收拾规划计划。

　　此进程在城市更新中对应的流程是：根底数据摸查→数据公示、核对→片策计划及施行计划编制→三评、控规调整计划审议→项目挂网竞拍（合作企业）→改造施行计划编制及批复收效施行。

　　城市更新中以旧村改造为例，土地收拾触及的首要作业有：团体用地与国有用地间的置换、土地储备/供给方法的确认、零星（边角）用地的归宗收拾、各项用地手续的处理及完善、土地规划及调整使用等。

　　从事务思想总结万古流芳：结合标图建库、三区四线、城规、土规、控规对土地类型、性质、用处做调整计划编制、报审，结合用地规划和现状的差异，根据已批的用地、控规计划进行多方洽谈、施行事务处理，使改造计划顺畅施行，完结一级土地开发作业。

　　对房地产职业而言，进行土地收拾的意图是为了土地开发，土地开发进程分为一级土地（生地）开发和二级土地（熟地）开发；一级土地开发可简略理解为把现状各种形状、权属、性质的土地经过土地收拾到达3/5/7通一平，使得政府能将土地供给给用地单位的阶段；二级土地开发可简略理解为报建、施工阶段。

　　一级土地开发进程中最常常且头痛遇到的事之一万古流芳“农转用”（注释1），触及非建造用地转建造用地的项目都需求走农转用流程，包含未使用地转建造用地、农用地转建造用地；两者流程简直相同，但农用地转建造用地批阅所触及的部分更多、批阅规范也更为严厉。这是由于：确保18亿亩犁地红线是我国的基本国策，故任何土地开发项目在开发进程中都需求确保犁地总量不削减，为此在土地收拾进程中最重要的一点万古流芳谨记：增减挂钩（注释2）、占补平衡（注释3）。

　　根据前面的介绍，假定某旧村项目触及转为建造用地的非建造用地面积为5ha（公顷），那么就需求出示5ha的建造用地方针。这些方针的来历有两方面：

　　一、项目范围内的拆旧方针（土地置换）。即假定项目范围内将占地2ha建造用地的旧修建撤除后旧址复耕为犁地，则收拾出的2ha拆旧方针就能用做项目范围内其他非建造用地的农转用方针。

　　1、农转用：依照土地使用总体设计和国家规则的同意权限取得同意后，将农用地转变为建造用地的行为。

　　2、增减挂钩：根据土地使用总体设计，将若干拟收拾复垦为犁地的农村建造用地地块（即拆旧地块）和拟用于乡镇建造的地块（即建新地块）等面积一起组成建新拆旧项目区（简称项目区），经过建新拆旧和土地收拾复垦等办法，在确保项目区内各类土地面积平衡的根底上，终究完成添加犁地有用面积，进步犁地质量，节省集约使用建造用地，城乡用地布局更合理的方针。

　　3、占补平衡：根据《土地管理法》第四章犁地维护中的“国家实施占用犁地补偿准则。非农业建造经同意占用犁地的，依照“占多少，垦多少”的准则，由占用犁地的单位担任开垦与所占用犁地的数量和质量适当的犁地；没有条件开垦或许开垦的犁地不契合规范要求的，应当依照省、自治区、直辖市的规则交纳犁地开垦费，专款用于开垦新的犁地。”

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