今年6月25日是第34个全国土地日，主题为“节约集约用地、严守耕地红线”，再次将焦点汇聚于土地资源的合理利用与保护。

　　土地是企业生存和发展的基础。中国石化立足百万亩企业自有土地的广阔资源，围绕不动产的资源、资产、资本等多重属性，初步形成了独具特色的不动产管理运营新格局，有力保障生产、经营、民生用地需求，全力促进国有土地保值增值。

　　本版文字由 崔广周 盖欣岩 李 伟 张 宁 梁 迪 梁 伟 许 娜 提供

　　●筑牢“保主业谋发展、专业化市场化、动态化灵活性、非规范不经营”4项管理原则根基

　　●抓好“增量土地战略保障、存量不动产优化盘活、重点区域不动产主动经营、重点搬迁项目补偿、办公用房统筹提升”5条业务主线

　　当前，土地市场化改革不断深入，土地资源的供需矛盾日益凸显，不动产管理的难度和风险持续攀升。

　　不动产的管理运营必须与中国石化高质量发展的使命和标准紧密契合。一方面，要加强前瞻性分析，精准预判不动产市场趋势和政策走向，为管理经营决策提供科学依据；另一方面，要进行战略性规划，制定长远且具有适应性的发展策略，确保不动产资源合理配置。

　　要采取一体化行动举措，打破部门壁垒，形成协同合力，充分的利用有关政策，精心布局投资、建设、运营和管理的所有的环节，与主责主业深层次地融合，使不动产管理运营成为保障中国石化高质量发展的基础支撑。

　　通过多年探索实践，中国石化逐步构建起不动产“4542”管理运营体系。近3年，中国石化始终秉持全局观念和战略思维，牢固树立“一盘棋”意识，通过修订《中国石化土地管理办法》、制定《中国石化土地管理运营指导意见》《中国石化办公用房租赁管理办法》，慢慢地增加不动产集约化管理运营，切实落实战略型集约化财务管控体系要求。

　　持续推进集约化管理，成果显著。积极争取临时用地政策支持，油气探采合一开发使用临时用地期限由之前的2年调整为4年；开展有关专项课题研究，形成了油田企业油气工程设施行业用地标准和中央企业土地盘活处置主要模式工作流程及要点，不仅优化提升了中国石化土地资源的利用效率，而且为行业发展提供了重要的参考标准。

　　持续推动不动产经营创效，成绩斐然。紧紧围绕主责主业，持续强化土地房产的优化配置和有效盘活；主动开展央企专业化合作，加大主动盘活力度；通过置入房产提级管理和处置项目闭环管理等创新举措，有效提升了不动产的创效水平。

　　今年以来，国家在土地政策改革方面持续发力，相继出台了一系列旨在加强耕地保护、保障项目建设、提高土地要素配置能力、发展新质生产力等方面的政策意见，为中国石化高水平质量的发展注入了新动能，将有力提升不动产管理运营水平。

　　中国石化土地管理应扎根于百万亩企业自有土地这一广阔资源，持续优化和完善不动产管理运营机制，稳步推进各项工作，有力保障生产、经营及民生用地的需求，全力促进国有土地保值增值。

　　积极推进“政策研究、政策争取、成果转化”3项工作联动。格外的重视政策研究工作，从“加强耕地保护、保障项目建设、提高土地要素配置能力、发展新质生产力”等关键方面入手，围绕“防风险、保生产、提质量、创效益”核心目标，持续深入研究国家政策对中国石化高水平发展的影响。大力加强“油田企业非在用土地循环创效”课题成果的转化应用，积极探索决策支持模型、分类利用模型和效益分析模型的应用可行性，使之与土地盘活利用的现有模式相匹配，进一步细化可用模式、激发全新模式。分类挖掘不动产经营创效的潜力，充分的发挥存量优势，有效释放资产效能，逐步形成以价值创造为导向的不动产管理运营新模式。

　　不断深化“保障战略、优化机制、主动经营、统筹调配”4项业务协同配合。精心做好规划计划管理工作，切实保障油气勘探开发、炼油化工业务新增用地需求，全力支持油品销售、充换电、热氢风光等新能源业务加快新增用地、低效用地和复合用地的综合利用。强化临时用地源头管控，深入研究项目归集申报、投资专项管理和生产征地联动的合理方案。持续优化不动产集约化管理运营制度体系，从规划、管控、保障等多个层面进行科学统筹、规范运作，牢牢守住不动产的安全和风险底线。密切跟踪地方国土空间规划，结合企业自身的发展的策略制定土地利用规划，充分的利用不动产管理系统“一幅图”功能，结合土地分类评价和循环利用评价，研究制定3年土地利用规划。逐步优化土地处置流程，加强综合创效、处置收益和现金流的联动管控，分类挖掘不动产经营创效潜力。加强与央企专业化公司的合作，积极推动签订土地盘活处置战略框架协议。从始至终坚持“一口价”增值运作模式，大力推进新项目退城进园，努力实现政企互利、企地双赢。持续跟进废弃土地和盐碱用地的复垦整治，积极争取建设用地指标。深度推进办公用房租金和物业费“两费”模型应用。搭建并完善办公用房调配评价平台及评价模型，实现资源的统筹管理和调配，加强办公类房产的租赁管理。

　　以建设“基于数字地图的一体化展示、分析和场景应用方案”为目标，加快落实不动产数智化提升建设方案。坚持以图管地、以图管房原则，积极探索不动产数智化场景建设，推动不动产管理运营各条业务线与数智化不动产管理系统充分融合，深度优化不动产分类评价创效的信息化架构，全面打通不动产价值管理的信息化通道。强化自动数据归集，加强资产公司土地房产数据治理，明显提高不动产统计分析能力，助力经营科学决策。

　　从“严审批、强备案、防风险、抓服务、做支撑”5个方面着力加强土地房产的基础管理。扎实抓好土地处置项目、办公用房租赁项目、关联交易土地租金调整项目、保障性住房建设项目的审批。认真抓好土地评估、土地处置结果、办公用房租赁结果、新增用地的备案。紧密跟踪内审外查涉及土地问题整改、不动产权属登记的落实情况。严格落实国务院国资委工作要求，形成切实有效措施，细化长效机制。

　　经过60多年建设，胜利油田因部分油水井到开发末期停产或报废、原农业点回迁撤并造成用地空闲，形成了低效土地，同时，勘探开发年新增用地约1500亩。对此，胜利油田牢固树立“最大限度用好用活土地资源”的理念，创新低效土地盘活利用方式。

　　由于每年新增建设用地耕地占补平衡指标需从政府购买且存在保障风险，胜利油田大力开展土地整治工作，明确职责界面、工作流程、项目资金渠道及激励政策，确保土地整治项目落地见效。

　　2023年10月，胜大生态林场片区土地整理项目验收入库，油田获得可用新增耕地指标277.7亩，可以保障120口油井用地，其中148.29亩已用于勘探开发建设。近年来，胜利油田先后立项土地整治项目5个，整治土地949亩，预计新增耕地及林地781.5亩。

　　胜利油田加强农用地和盐碱地综合开发，建立了后备项目库，协调地方政府将胜大分公司管理的垦东地区部分区域列入山东省盐碱地等耕地后备资源综合利用试点范围，通过对草地整治增加耕地（水田）面积、对现状耕地提质改造提高粮食产量，预计新增耕地1044亩，改造盐碱耕地2865亩，年新增粮食产量约73万公斤。

　　始终秉持“绿色、节约”用地理念，以“规划引领、节约集约、增效创效、合规管理”为主线，统筹优化土地资源配置。

　　坚持规划引领，统筹优化土地资源。主动融入地方国土空间规划，编制油田新增建设用地5年规划，构建“一心三园四区”空间格局，滚动编制前线区域土地利用规划，释放可利用土地3595亩。以集约化用地助推新能源规模化、效益化发展，规划1900余亩存量土地用于光伏、风电、制氢等项目建设，每年节约电费2500万元。

　　坚持节约集约，强化用地源头管控。严把新增用地“入口关”，严格管控用地面积，推动新增用地管控由“控费用”向“控行为”转变。近两年，节约临时用地1900余亩，优化核减永久征地面积365亩。

　　坚持价值导向，激发土地创效潜力。创建土地盘活创效资产池，统一管理、分类评价各单位低效土地，因地制宜制定存量利用、政府收储、对外出租、复垦退出等盘活方案，分类释放创效计划指标。深化油地合作，与地方政府签署《国土空间规划发展合作协议》；热情参加地方土地征收政策制定，确保土地处置收益落地。

　　近年来，九江石化在发展变革、生产建设上充分的发挥地方经济优势，取得九江市政府土地资源及政策的全力支持，一同推动当地经济发展和产业升级。

　　在生产重组改革中，九江石化与九江市政府积极沟通，将8宗55.54万平方米的土地低成本、高效率地完成了上市与非上市之间的权属转让，降低企业重组成本1.46亿元。

　　随着城市化和工业化加快速度进行发展，土地资源更加稀缺。作为九江市石化产业园的主力军，九江石化加快150万吨/年芳烃及炼油配套改造项目建设，实现“北侧炼油产业区＋南侧炼化一体化”体系完整，占园区总面积从70%提升到75%。为打造完整产业链条，九江石化与园区共同将待开发土地的用途进行细致评估和精准定位，严选进驻单位，确保土地资源最大限度发挥价值。九江市政府还将九江石化新项目用地收入的90%投入项目前期建设，建设成本降低近1亿元。

　　企地优势互补、资源共享，通过合理规划、创新经营和科学管理，实现土地集约利用和经营创效良好结合。

　　近年来，茂名石化通过加强与地方政府沟通协商，按照“占一补一、等价置换”原则，推动以现有分散、低价值的23宗816亩土地置换政府紧靠炼油厂西侧的连片土地1412亩，不仅盘活了低效闲置土地，而且解决了升级改造项目用地问题，还为今后预留了发展用地，综合创效4.3亿元。

　　为解决家属区部分未房改公房低效使用问题，茂名石化对其进行价值评估，以评估备案的价格在深圳联合产权交易所公开拍卖，实现国有资产价值最大化。

　　茂名石化自新中国第一个五年计划开始建设，因各种历史原因，部分土地缺少权属来源资料，难以办理确权登记，给公司权益带来风险隐患。为此，茂名石化成立专班，仔细研读相关法规条文，在工业引水渠的确权工作中，根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，按“以房确地”的原则完成了确权工作，并在此基础上，陆续完成露天矿农场、金塘铁路站等14宗土地不动产权证办理，确权面积达115万平方米。

　　湖北石油聚焦土地价值创造，积极开展土地经营，灵活施策“唤醒”闲置土地，助力企业高质量转型发展。

　　利用征收契机，高效盘活闲置土地。湖北石油坚持等面积、等价置换经营用地，积极协调政府一并征收同区域内其他闲置土地，“化零为整”置换优质站点，近3年置换加能站土地12宗，其中“零成本”取得土地3宗；强化土地处置落地见效，确保过程依法合规，实现项目闭环管理，近3年取得征收补偿收入3.37亿元，完成处置结果备案75项。

　　利用互联网资源，负效站点增收止损。湖北石油运用各类网络站点平台扩展闲置土地盘活信息渠道，吸引更加多社会承租人，有效提升出租成功率和租金收入，近3年闲置资产出租收入7887万元。

　　利用自有优势，推进绿色转型发展。对于地理位置较好、场地平整的自有闲置土地，湖北石油有序发展充（换）电等新能源业务，目前已利用闲置土地新建6座充（换）电站；主动顺应绿色环保新要求，对沿江库站采取原址保留重建、升级功能形象、打造公共平台等方式，建成全国首座江豚文化主题加油站、长江大保护教育基地，推动经济效益与社会效益双提升。

　　河南石油围绕“土地长效机制建设、土地盘活路径探索、土地遗留问题处置”三大方向，深入挖掘存量土地盘活潜力，提高土地配置利用效率。

　　强化规划计划“引领”。2021~2023年，河南石油全方面开展土地盘活3年攻坚专项行动，印发《低效利用土地及房屋资产盘活攻坚3年行动计划》，明确盘活闲置土地总量50%的目标，3年来共盘活土地119宗、面积2268亩。2023年底，制定《河南石油2024-2025年存量土地经营管理规划》，对闲置、出让年限到期、不动产登记问题、纠纷、未补偿等5类土地提出具体目标和主攻方向。

　　实现土地政策“驱动”。河南石油争取河南省自然资源厅出台专项政策《关于做好中国石化销售河南石油分公司相关土地不动产登记工作的通知》，2023年完成106宗不规范名称土地更名和9宗无证土地确权，其中5宗土地无偿确权为商业土地，节约土地成本1.2亿元。

　　挖掘存量土地“潜力”。向存量要空间、要效益、要资源，重塑加油站经营模式，2023年建成光伏综合加能站60座、充电综合加能站170座、换电综合加能站2座、加氢综合加能站3座。