全国房价的普遍回调已历时近三年，这一趋势揭示了房地产市场经历的深刻调整。在这段调整期内，各地房价的下滑并非铁板一块，而是展现出了显著的地域差异性，映射出2015年那场由板块轮动带动的超级牛市在逆转过程中的复杂动态。正如牛市中不同城市依次接力上涨，跌势中各区域也依序经历了各自的调整周期，尽管如今多数城市的房价已大幅回调，以至于地区间的差异性似乎被普遍的下行趋势所模糊。

　　他认为房价的调整尚未触底，需进一步下滑约40%，市场方能实现有效的自我修正。

　　这一观点指向了一个关键点：房价的回调不仅持续，且其深度可能还需进一步下探，直至回归至2018年的基准线，以此作为市场健康发展的新起点。

　　回溯至2021年第四季度，全国50个大中城市的房价开始步入下行通道，这一趋势至今未改。历程中，两个明显的阶段划分了跌势的节奏：

　　首先是2021年四季度至2023年三季度，这一时期，虽然房价在逐步下滑，但步伐较为温和；随后进入2023年四季度至今，跌势明显加剧，房价加速回归至2018年8月的平均水平。

　　值得注意的是，这一总体房价指数主要参考了二手房市场，同时结合新房价格变化，反映出更为贴近居民感受的市场真实的情况。不少民众直观感受到，自己所在地区的二手房价格较之官方指数，下跌幅度更为剧烈，这种个体体验与宏观数据的对比，进一步凸显了市场调整的深度与广度。总之，这场旷日持久的房价回调，不仅是对过去快速上涨的修正，也是对房地产市场长远健康发展的一次必要调整。

　　在纳入观察的50座城市中，廊坊的房价走势尤为引人注目，其跌幅之深，令人唏嘘，房价已然回调至2016年5月的水平，成为了这轮房地产调整周期中的一大缩影。

　　廊坊，作为北京都市圈内不可或缺的一部分，扮演着外围卫星城的角色，其独特的地理位置使其自然而然地成为了投资与投机活动的热点区域。在大城市房价飙升的浪潮中，廊坊因其相比来说较低的门槛与潜在的增值空间，吸引了大量寻求资产增值的投资者以及在大都市核心区域望房兴叹的上班族。

　　这部分上班族，面对核心区域高不可攀的房价，往往出于对未来居住需求的焦虑，选择在距离工作地较远的外围区域如廊坊购房，梦想着未来某天能实现通勤自由。然而，现实与理想之间的鸿沟往往在于那每日耗时超过1.5小时的漫长通勤，使得这些房产更多地成为了周末度假的避风港，或者是安排子女与老人居住的选择，而非日常生活的首选。更有甚者，许多购置的房产常年闲置，成为了名副其实的“空置资产”，而购房者本人依旧在都市的核心区域租住，忍受着拥挤的老破小或城中村生活，这样的反差不禁让人感叹。

　　过热的投资情绪、非理性的市场预期以及过度依赖外部需求，共同编织了一个虚幻的繁荣景象。但在泡沫膨胀的高潮时期，绝大多数人被短期利益蒙蔽了双眼，未能预见未来市场的急剧反转。这再次证明了，在资本狂欢的背后，理性分析与长远视角的缺失，往往是泡沫破裂悲剧重演的根源。

　　坦诚而言，中国房地产市场的运行轨迹，确系一个典型受政策导向影响的“政策市”。政府的宏观调控举措，尤其是那些具有里程碑意义的政策，往往能以四两拨千斤之力，引领整个房地产市场的风云变幻。

　　在当前时点，房地产市场各项关键指标徘徊于历史低谷，6月份虽略有销售回暖的迹象，但这点微光还不足以照亮行业全面复苏的道路。7月份的初步数据更显现出一丝寒意，加之拿地金额、融资规模、新开工项目数量、库存积压等一系列关键指数持续低迷或深陷历史低点，房价的持续下滑与市场整体亟待止跌回稳的紧迫性，已成为行业内外共同的关切。

　　历经四十余年的迅猛发展，房地产市场的表层改革已趋于完善，但面对新的挑战与机遇，深层次的变革显得很关键。当前，市场迫切呼唤从机制创新、体制改革及体系重构入手，从根本上破旧立新，为房地产市场的稳健前行注入新的活力与动力。唯有通过这样触及本质的变革，方能有效应对当前困局，引领房地产行业步入一个健康、可持续的发展轨道。

　　尤为标志性，它毅然决然地结束了“以jjdz为纲”的历史阶段，历史性地将gj的工作重心转向经济建设与改革开放，为zg社会的全面转型与现代化发展奠定了坚实基础，其影响之深远，堪称划时代。

　　，其会议时间的提前与会期的延长，微妙地传递出当前形势下决策层对于深化改革任务的紧迫感与重视程度，预示着此次会议将承载着非同寻常的意义，有望为未来五年经济的全面发展描绘崭新蓝图。

　　针对当前zj房地产市场的持续探底态势，嵩山论市的知名专家王嵩基于对政策趋势的深入洞察，提出了对于

　　土地财政转型：预示着中国将逐步降低对土地出让金的依赖，探索宅基地流转的新模式，推动土地要素市场化的深入改革，以激活新的财政增长点，为地方政府开辟更为多元化的收入来源。

　　城镇化推进策略：改革或包括放松一线城市的部分调控措施，鼓励人口向城市集中，促进大城市及其周边区域的协同发展，加速形成更具竞争力的城市群和现代化都市圈，为城镇化注入新活力。

　　住房保障体系革新：有望提出创新措施以应对房地产市场的库存问题，包括扩大配售型保障性住房的供给，优化住房供应结构，确保中低收入群体的住房需求得到满足，促进房地产市场的健康平衡。

　　地产国企角色重塑：在新的改革框架下，国有房地产企业或将被赋予更多社会责任与市场稳定职责，不仅要在行业调整期发挥“稳定器”作用，还要引领行业向更加可持续、高质量的发展路径迈进。

　　自2021年起，房地产市场的持续低迷不仅显著抑制了地方财政的增长动力，而且其影响深度与广度远超部分投资人的初步认知。

　　许多人可能单纯地以为，房地产市场的冷却仅局限在降低了地方政府的土地出售收益，但事实上，这一趋势如同涟漪效应般波及广泛，导致整个土地资产的价值缩水。住宅用地价值的下滑仅仅是冰山一角，随之而来的是商业用地及工业用地价值的普遍下挫，形成了全面性的资产贬值链。

　　数据显示，自2021年起，房地产开发企业的土地购置费用便已显现出同比下降的趋势，而这一下滑态势在2022年至2023年间进一步加剧，体现在所有购地主体（不单单是房地产企业）的国有土地使用权出让收入上，其降幅甚至超过了房地产企业单独的土地购置费减少量。这种颓势不仅限于直接的财政收入缩减，更深层次地，房地产市场的冷清还拖累了以土地为重要抵押物的融资活动，导致信贷市场对土地价值的信心受挫，进而削弱了地方zf投融资平台（城投平台）的债务偿还能力，使得地产领域的风险逐渐向地方城市建设投资领域蔓延。

　　鉴于房地产行业的景气指数至今还没触底反弹，地方财政对于土地出让金的依赖愈发显得不可持续。在此背景下，地方政府亟需开拓新的财源，多元化收入结构，以缓解当前的财政压力。

　　值得注意的是，自2022年起，土地出让金占地方财政总收入的比例已从历史高位的约45%大幅滑落至26%左右，这一数据变动清晰地揭示了传统依赖路径的脆弱性。

　　更令人忧虑的是，在土地价值缩水和抵押物信用支撑力下降的同时，地方政府的债务规模与杠杆率却未见减缓，反而呈现出上涨的趋势，这无疑加剧了czfx与jr稳定的挑战。因此，地方在寻求新的收入渠道的同时，还需谨慎管理债务，以确保财政健康与经济的长远发展。

　　面对土地出让金收入日益减少的现状，地方不得不探索并强化其他财政来源，这是解决财政结构问题的根本原则所在。预计即将召开的会议，将深入探讨并可能推动一系列cz体系改革，以期通过调整税收分配机制，实现zy与地方cq的再平衡。例如，考虑将部分原本完全归属中央的税收适当“下放”，按比例划归地方政府，假设总税收收入中10%得以转移，理论上可为各省份累计贡献约1万亿元的新增财政收入，有效缓解土地出让金下滑带来的cz压力。这样的调整，旨在通过财权与事权的匹配，增强地方zf，尤其是基层zf的财政实力和施政能力。贵州省先行先试的改革模式，为全国提供了可借鉴的经验。通过调整资源税、城镇土地使用税等税种的分享比例，以及明确城市维护建设税、耕地占用税、契税等的分配的方法，贵州省明显地增强了市县两级的cz自主权和积极性，为全国范围内类似的财权下移改革提供了实践范例。此外，会议后，农村宅基地流转的放开有望成为房地产市场的新变量。鉴于过去数十年间农村非流动人口减少与宅基地面积增加的反差，以及当前大量宅基地闲置或低效使用的现状，推动宅基地流转与退出机制的建立，对于激活农村土地资源、拓宽农民增收渠道、促进城乡人口流动具有重大意义。这不仅仅可以为房地产市场带来新的供需双增局面，更是一种内部挖潜式的改革，无需过多依赖外部资金输入，实现了土地要素价值的自然释放，堪称一场成本效益显著的革新。近期，江苏南通、安徽凤阳等地出台的鼓励农村居民退出宅基地进城购房政策，尽管初期激发鼓励措施有限，却预示着政策导向的转变，为未来更大规模的宅基地改革和房地产市场的结构调整埋下了伏笔。这一系列举措，无疑将为我国房地产市场的转型升级和城乡融合发展开启新篇章。近年来，中国城镇化发展的脚步虽有所放缓，但仍被视为gj现代化进程中不可或缺的一环。诸多经济学家指出，当前城镇化进程正遭遇成长的瓶颈期，而以往推动经济迅速增加的一个关键引擎便是不断涌入的城镇新居民。在此背景下，即将召开的会议被寄予厚望，它能否解锁新的城镇化发展空间，打破现有天花板，成为广泛关注的焦点。

　　首先，就城镇化率的天花板而言，中国在2023年达到了66%的城镇化率，这一数字接近日本和韩国城镇化率增速放缓的转折点。两国经验显示，一旦城镇化率攀升至75%左右，上涨的速度往往会显著减缓，进入平台期。日本城镇化率的后续提升，实则非常大程度上得益于行政区划调整，即“市町村合并”，其核心都市区人口聚集率并未发生根本性变化。韩国的城镇化进程也在1988年汉城奥运会后触及约80%的高点后趋于稳定。考虑到中国东西部发展差异显著，且前期城镇化进程在很大程度上依赖于房地产与基础设施建设的强力驱动，未来城镇化率的自然增长空间面临严峻挑战。面对这一现实，全国各地已纷纷采取行动，通过放宽落户政策，降低外来务工人员获得城市户籍的门槛，以期激发新的城镇化活力。对城镇化推进机制进行了持续优化，前几届会议已着手放宽中等城市落户限制，并对大城市落户条件进行了合理化调整。本届，则被广泛预测将进一步迈出大胆步伐，可能对超大及特大城市的落户政策给出更为宽松的指导方针，以此作为打破城镇化瓶颈、拓展城镇化新空间的关键举措。后迎来根本性放松，这仍是一个复杂的问题。一方面，一线城市作为经济发展的龙头，其房地产市场稳定性至关重要，直接关联到国家经济安全与社会和谐；另一方面，适度松绑调控，以适应城镇化新阶段的需求，促进人口合理流动和资源配置优化，也是政策制定者需考量的因素。后，一线城市调控策略将更看重精细化与灵活性，力求在稳增长与防风险之间找到最佳平衡点，而不是简单地“彻底放松”。

　　随着我国城镇化进程进入新阶段，城市间的差异化发展的新趋势日益显著，未来的政策导向或将侧重于减少对大城市发展扩张的限制，从传统的城市群发展模式转变为更为集中的都市圈战略。这背后，是对户籍制度深化改革的深入理解与应用，旨在促进人口更高效地向大都市集聚，同时，这并不排斥对县域经济的培育与发展，二者相辅相成，共同推进gj的城镇化进程。三四线城市面临着地产市场景气度低落、房价显著下滑的困境，而一二线城市则展现出更强的市场韧性，有望更早实现市场自我调整与稳定。提供了重要的决策背景，预示着未来政策将针对性地应对城市间分化的现象，引导资源优化配置。过往的城市群发展的策略，寄希望于城市间自由流动的资本与人口，带动整个区域的均衡发展。然而，实践表明，超大城市与核心城市的强大吸引力往往导致资源要素集中而非扩散，城市群内部的均衡发展目标难以实现。因此，突破城镇化发展的瓶颈，需要新的思路。都市圈理念正是在这一背景下应运而生，它侧重于核心城市的外延式扩展，通过强化核心城市的辐射带动作用，扩大其通勤圈和城市功能区，而非简单地追求城市间的物理连接。这在某种程度上预示着，核心城市不仅要优化土地供应，加快城市更新步伐，扩展实际生活和工作空间，还需构建高效的交通网络，形成紧密的经济和社会联系网，从而在都市圈内实现更高层次的融合与协同发展。的指导下，都市圈战略将正式接过城市群战略的接力棒，成为中国区域发展的策略的新主线，通过促进核心城市与周边地区的深层次地融合，开创城镇化高水平发展的新篇章。这一转变，不仅是对既有城市发展模式的深刻反思，也是对新型城镇化路径的积极探索，旨在构建更为科学合理的城市空间布局，推动经济社会的全面进步。

　　在“517新政”之后，一线城市陆续展现出了调控政策放松的迹象，预示着一种趋向全面解除限购的新趋势正在慢慢地形成。历史经验告诉我们，当房价增速逼近或超越人均收入增速时，严格的调控措施便会出台，正如2013年的“国五条”和2016年的“930新政”。反之，当房价增速显著落后于人均可支配收入增长，且差距持续拉大时，政策往往会倾向于放松，2014年的“930”限购放宽即是一个典型案例。当前，无论是人均可支配收入增长还是房价增速，均显现了明显的放缓迹象，特别是70个大中城市新建商品房价格同比增速已转为负值，而人均可支配收入增速则保持在大约5%的相对来说比较稳定水平。在这样的宏观经济背景下，房地产调控政策从以往的周期性应对逐步迈向常态化的调整，慢慢的变有可能。广州的限购政策已近乎全面松绑，上海对非本地户籍居民的购房社保年限要求有所放宽，北京则通过下调首付比例、降低房贷利率下限及放宽多子女家庭购房资格等措施，温和地调整了调控策略。未来，一线城市在调控放松的道路上将继续前行，虽然全面解除限购可能不会迅速实现，但这一过程将为咱们提供宝贵的观察窗口，让我们得以评估限购放松对周边城市需求的吸引效应，以及对房地产市场景气度恢复的推动作用。即便全面解除限购不会即刻到来，一线城市在户籍制度上的放宽却非常有可能成为简言之，一线城市的人口自然增长正面临瓶颈，而通过放宽落户限制，不但可以为城市发展引入新鲜血液，还能间接促进房地产市场的健康发展，为全面解除限购创造更有利的条件。

　　517新政的推出，核心在于通过设立3000亿元的保障性住房再贷款机制，集中力量支持地方国有企业收购那些已完工但尚未售出的现房，将其有效转化为保障性租赁住房或配售型保障房。这一举措不仅旨在缓解房地产市场的仓库存储上的压力，还力图通过优化资源配置，满足多种群体的住房需求，促进房地产市场的健康稳定发展。从宏观视角审视，中国房地产市场的格局正处于深刻转型之中，逐渐从以往的高速增量扩张模式，转向更看重存量优化的阶段。多地政府已开始试点或直接要求新建项目实行现房销售，旨在提升市场透明度，保护购房者权益。然而，受制于整体经济环境与市场需求的减弱，即便现房销售策略得到推广，市场中仍累积了大量的待售现房，去库存任务依然艰巨。gjtjj发布的房地产待售面积数据，清晰勾勒出这一趋势，显示竣工后未能及时销售的房产面积持续增加，现房的去化周期显著延长。这一现象凸显了当前房地产市场面临的挑战，即如何有效缩短去化周期，激活市场流动性，同时保障房地产市场的平稳过渡与可持续发展。在此背景下，517新政及其保障房再贷款政策的实施，成为了应对市场变化、加速去库存化进程的关键举措，其成效值得重视与深入评估。

　　构建多元化住宅体系是当前政策的重点方向，旨在通过多维度住房供应满足多种社会群体的居住需求。未来中国的住宅市场将呈现产权型配售保障性住房、保障性租赁住房与传统商品房并存的格局，形成一个既包含租赁选项又涵盖产权归属的综合体系，类似于新加坡的模式，囊括了公租房、保障性租赁住房、共有产权房、纯保障性住房以及商品房，每类住房各有其封闭的价格体系，确保市场的稳定与公平。城中村改造与保障性住房建设的紧密结合，是这一多元化体系中的重要一环。在超大及特大城市的更新改造蓝图中，保障性住房不仅被赋予了关键角色，而且城中村改造项目本身往往要求配建特殊的比例的保障性住房，有效利用城市内部空间，实现居住环境的整体升级。此外，政策还鼓励利用闲置土地资源，包括将工业与商业用地转化为保障性住房用地，进一步丰富住房供应来源。配售型保障房作为保障房建设中的关键组成部分，其在未来的发展的潜在能力不可以小看，尤其是在“十四五”规划进入后期阶段的背景下。尽管“十四五”期间全国计划筹建的保障性租赁住房总量达到870万套，但根据已知数据，前三年已完成筹建近564万套，意味着接下来两年的筹建任务量约为336万套，即便考虑超目标完成的情况，剩余空间也相对有限。因此，配售型保障房作为“消化存量、优化增量”的桥梁，其重要性在配售型保障房不仅是为了应对短期市场变化，更是gj住房保障体系长期规划的一部分，意在房地产市场调整期，作为商品房市场的有效补充，帮助实现“居者有其屋”的宏伟愿景。若进一步明确保障房体系建设的导向，配售型保障房非常有可能成为衔接市场供需、促进住房资源合理分配的核心工具，为房地产行业的转型升级和居住需求的多样化提供有力支撑。近年来，多次将推进国企改革作为重点议题。2023年2月，明确了新一轮国企改革的三方面工作：

　　一是加快优化国有经济布局结构，提升服务gj战略的功能作用；二是加快完善zg特色国有企业现代公司治理，实现真正的市场化运营；三是加快建立有利于国有企业科学技术创新的体制机制，打造创新型国有企业。

　　另一方面，地产国企和城司也在加速转型，并承担起行业稳定和落实土地收储的责任。从需求端来看，尽管今年以来所有公司销售均会降低，但国企的销售表现整体上优于民企，国企销售下降速度低于民企。随着行业格局的大转型，整体上地产行业的销售反转将依赖于国企实现“市场底”的回升。在土地获取和开工方面，国企的表现也明显优于民企。在最重要的融资领域，银行目前的开发贷款投放仍然偏向于国企。尽管前期政策号召对民企和国企贷款投放一视同仁，但真实的操作上仍有待优化。这在很大程度上与市场预期有关。目前在项目个贷和新增开发贷领域，银行的投放偏好还是向国企和个别优质民企，并没有向整个行业开放。未来希望国企开发商可以帮助金融机构完成投放任务，并吸纳新增融资，通过自身良好的信用表现，让金融机构恢复信心，最终恢复整个地产行业的再融资能力。在517新政之后，推动收储现房做保障房的收购主体也会落实到地方国企上。从被收购项目层面来看，我们得知大量违约的民企并没有太多存量现房，而手中拥有存量现房或尚未预售的接近完工房源的，主要是尚未违约的开发商和过去参与拿地和开发建设的城投平台。在收购房源选择上，收购主体会一视同仁，这客观上有利于城投和本地国企项目的去化。我们还查找了目前国企地产公司信用债的收益率变化。结果发现，国企地产公司仍能维持常规的发债能力，并不依赖外部增信。而民企地产公司除了依靠“第二支箭”中债增信的担保发债，后续基本上没有发债能力。民企地产债与国企地产债的利差已达到几千BP，今年以来还有扩大的趋势。尽管国企地产公司相较于混合所有制和民企地产公司具有相对优势，但由于整个地产行业不景气，国企地产公司在绝对层面上也承受着行业需求收缩、供给冲击和预期转弱的压力。因此，国企地产债的实际收益率明显高于城投债和整体产业债。会议确立了国企改革的方向，明确了国企在深化经济改革中的主体地位。未来，国企地产公司的经营将趋于稳健，尤其在517新政后地方国资承担政策重任，国企地产公司的行业托底责任将加重。会议是一场zg经济和体制改革的盛会！我们期待本届会议会能在财政体制优化、释放土地要素内在价值、助力城镇化进展等方面有所突破，最终推动房地产行业信用风险出清和供需两端市场平稳，构建一个全新的地产行业生态。至于楼市的兴衰，让我们拭目以待会议的成果！