土地整理是开发商做开发的门槛，下面我们就来全方面了解土地整理，包括它们的类型，需要注意的几点和风险提示，以及土地整备的趋势。

　　土地整理是指采取了工程、生物等措施，对田、水、路、林、村做综合整治，增加有效耕地面积，提高土地质量和利用效率，改善生产、生活条件和生态环境的活动。

　　简单点说就是：将土地重新规划利用、调整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合当地规划的各项目标所需。

　　农用地整理：是指以农用地为对象，通过实施土地平整、灌溉与排水、田间道路、农田防护与生态环境保持等工程，增加有效耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件和生态环境的活动。

　　建设用地整理，是指以提高土地节约集约利用为目的，采取一定措施，对利用率不高的村镇用地、城镇用地、独立工矿用地、交通和水利设施用地等建设用地进行整治的活动。

　　城镇工矿建设用地整理又可分为城镇用地整理、独立工矿用地整理和基础设施用地整理。其中，城镇用地整理主要指城镇建成区内存量土地的挖潜利用、旧城改造、用途调整和零星闲散地的利用；独立工矿用地整理主要指就地开挖、现场作业的工矿企业相配套的小型居住区等用地的布局调整、用地范围的确定和发展用地选择，一般不包括大规模废弃地复垦；基础设施用地整理包括公路、铁路、河道、电网、农村道路、排灌渠道的改线、裁弯取直、疏挖和厂站的配置、堤坝的调整，也包括少量废弃的路基、沟渠等用地的恢复利用。

　　土地整理的一般流程是：基础调查和资料收集→系统分析→编制土地整理规划→论证规划方案→筹集整理资金→实施整理规划方案。

　　城市更新中以旧村改造为例，土地整理涉及的主要工作有：集体用地与国有用地间的置换、土地储备/供应方式的确定、零散（边角）用地的归宗整理、各项用地手续的办理及完善、土地规划及调整利用等

　　所以任何土地开发项目在开发过程中都需要保障耕地总量不能减少，但在实际开发中，会遇到占用其他性质用地，这样一个时间段就有必要了解下面几点。（只要你等得起，愿意花时间成本、人力成本、基本上没什么地是不能开发的）

　　增减挂钩：依据土地利用总体设计，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。

　　占补平衡：基于《土地管理法》第四章耕地保护中的“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合标准要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”

　　1、既然土地整理业务是有成本的，成本还不小，那么能不能借到钱进行整理，尤其是已经开工的项目能不能持续融资是项目能否持续进行的关键，在政府严控债务的背景下这部分负债想要全部纳入政府债务可能性不是很大，因此融资是一个问题；

　　2、政府会不会回购平台公司已整理好的土地？之前看过一个平台由于政府一直未按合约回购导致公司当年没收入入账，至于之后会不会回购，不得而知。

　　那政府是先卖地再回购还是先回购再卖地，理论上如果先卖地再回购那么资金比较有保障，可是如果地卖不出去而一直不回购的话就会给平台公司造成大量的现金占用导致其偿债压力增大，因此政府能不能按时回购也是其中存在的风险点；

　　3、关于土地出让的问题，目前市场上有种说法是政府性基金预算收入中的国有土地出让收入越大则对地方的偿债保障系数越高。我个人对这个观点持保留意见，由于土地出让业务也是存在成本的因此扣除成本之后还剩多少才能决定偿债的金额。

　　事实上有部分区域虽然土地出让收入很高但成本也大，因此用来偿还债务的部分可能也并没那么多；近期地产行业的低迷也导致土地市场出现流拍的情况，如果土地出现流拍政府是否还有充足的资金去保证一定回购土地？所以评级报告上面通常会说土地整理，土地出让受到政策的影响和调控较大。

　　土地整理虽已有百年历史，但直至今日，依然生机勃发，而且得到相关国际机构和重视和推崇。联合国人居署、世界银行、国际测量师学会、日本国际协力机构都把土地整理作为推动城镇化、促进减贫的重要方式，并在发展中国家大力推广。

　　联合国人居署提出了参与性和包容性土地整理，其基础原理仍然是建立在传统的土地整理的内核之上，但更突出“参与性”和“包容性”。

　　“参与性”旨在强调在项目实施的过程中，所有的利益相关者（土地所有者、租户、政府、专家和社区组织）都能参与到规划和决策过程；“包容性”则强调实施土地整理项目要尽可能的避免出现仅有少数人获益的情况，而是让所有人，尤其是贫困人口和也获益，而且，政府要把增加保障性住房用地供应作为土地整理项目的重要目标之一。

　　“明天真的会变好吗？” “会的。” “万一更差呢？” “那就再耐心一点，再等一个明天。”